L’achat d’une maison est souvent le projet d’une vie pour un couple. Lorsqu’on n’est pas marié, cet achat se fait généralement sous le régime de l’indivision, chaque partenaire devenant propriétaire d’une part du bien. Tout se passe bien tant que l’amour dure. Mais lorsque la séparation survient, la situation se complique, car au-delà des liens affectifs, un engagement financier majeur vous lie : le crédit immobilier. Contrairement au divorce qui est encadré par la loi, la séparation de concubins repose sur les accords contractuels passés, notamment l’acte de propriété et l’offre de prêt. Cet article vous présente les solutions possibles pour gérer cette étape.
Sommaire
L’indivision et la solidarité de remboursement face à la banque
En achetant votre maison à deux sans être mariés, vous êtes devenus co-indivisaires. L’acte notarié précise la part de chacun (50/50, 60/40, etc.).
Dans le même temps, en signant le prêt immobilier, vous êtes devenus co-emprunteurs solidaires. Cette solidarité elle signifie que la banque peut exiger de n’importe lequel des deux partenaires le remboursement de la totalité de la mensualité du crédit.
Votre séparation ne met absolument pas fin à cet engagement. Tant que le prêt n’est pas remboursé, vous restez tous les deux responsables de sa totalité aux yeux de la banque, peu importe qui occupent la maison.
Vendre la maison, la solution la plus envisageable
La vente du bien immobilier est généralement la solution la plus simple et la plus propre pour mettre fin à la situation. Elle permet de solder définitivement les comptes. Le processus est le suivant :
- le couple se met d’accord sur la vente de la maison ;
- une fois la vente réalisée chez le notaire, le capital restant dû du crédit immobilier est remboursé à la banque en priorité ;
- la somme restante, s’il y en a une, est ensuite partagée entre les deux ex-conjoints, au prorata des parts de chacun indiquées dans l’acte de propriété.
Cette option permet à chaque emprunteur de sortir de l’indivision et de se désengager complètement du prêt.
L’alternative du rachat de soulte
Si l’un des partenaires souhaite conserver la maison, il doit racheter la part de l’autre. C’est ce qu’on appelle un rachat de soulte.
La soulte correspond à la somme que celui qui conserve la maison doit verser à l’autre pour devenir l’unique propriétaire. Son calcul peut être complexe, car il dépend notamment de la valeur actuelle du bien, des parts détenues par chacun et du capital restant dû au titre du crédit.
Cependant, il ne suffit pas de racheter la part de l’autre. L’étape la plus délicate consiste à faire en sorte que celui qui quitte le bien soit libéré de son engagement au titre du prêt.
L’étape incontournable de la désolidarisation du prêt immobilier
Pour que le partenaire qui part ne soit plus tenu de rembourser le crédit de la maison, il est indispensable d’obtenir l’accord de la banque pour une désolidarisation du prêt. Une fois la demande effectuée, la banque étudiera la situation financière de l’emprunteur qui souhaite assumer seul le prêt. Elle analysera notamment ses revenus, ses charges et sa capacité de remboursement, comme dans le cadre d’une nouvelle demande de crédit.
Une simulation est souvent utile pour évaluer la faisabilité du projet en amont. Si la banque estime que la capacité financière de l’emprunteur est insuffisante, elle pourra refuser la désolidarisation. Dans ce cas, même si la soulte est versée, les deux partenaires resteront solidaires du remboursement du prêt. La seule issue sera alors de procéder à la vente de la maison.
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Nicolas est un analyste en politique sociale avec une forte expertise dans la simulation des aides et services publics.
